Главная | Земельные вопросы | Отчет рыночной стоимости арендной платы земельного участка

Арендная плата по результатам оценки

Арендная плата по результатам оценки Действующее законодательство предусматривает необходимость установления общих начал определения арендной платы за землю правительством РФ. Однако, до настоящего времени подобные решения еще не приняты. Однако, в том же докладе отмечено, что в действующем законодательстве отсутствуют легальные определения основополагающих понятий кадастровой оценки, а именно, понятие самой кадастровой оценки, определение ее объекта, а также понятие кадастровой стоимости.

Отсутствие таких определений способствует неопределенности, неоднозначности и отсутствию единообразия в деятельности по кадастровой оценке. Действующим законодательством практически не урегулирован порядок и полномочия по проведению кадастровой оценки и утверждения результатов.

В частности, полномочия по организации работ по государственной кадастровой оценке земель и утверждению результатов не установлены федеральным законом, что дает основания для оспаривания в суде законности решений органов власти по утверждению результатов кадастровой оценки. Установленный Правительством Российской Федерации порядок предусматривает утверждение результатов работ по кадастровой оценке органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

мог Отчет рыночной стоимости арендной платы земельного участка хотя казалось

При этом в нормативных правовых актах отсутствуют основания, по которым органы субъектов РФ могут отказаться от утверждения представленных результатов или внести в них изменения. По информации Роснедвижимости о результатах выборочной проверки по 29 субъектам Российской Федерации, в 14 из них выявлено отличие утвержденных показателей от расчетных и согласованных на федеральном уровне и на уровне местного самоуправления, то есть, по сути, были нарушены принципы использования оценки стоимости земельных участков и сохранен действующий нормативный подход к определению стоимости земель для целей налогообложения.

Нормативным правовыми актами не урегулированы вопросы уведомления налогоплательщика о кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка и не установлена возможность налогоплательщика в досудебном порядке разрешать споры, связанные с правильностью определения кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка.

Прайс на оценку арендной платы

Возможность досудебного разрешения споров приобретает также большое значение, в случае, если результаты кадастровой оценки будут использованы для определения выкупных цен при переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельными участками. Действующая методическая база системы государственной кадастровой оценки земель нуждается в устранении недостатков. В частности, существенные вопросы вызывают норма капитализации и размер абсолютной ренты, заложенные в методику государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий, а также высокая кадастровая стоимость участков под промышленными предприятиями, расположенными на землях поселений.

Кроме того, методики предусматривают расчет удельных показателей, и не регулируют вопросов определения кадастровой стоимости отдельного земельного участка. Действующим законодательством не урегулированы вопросы периодичности проведения государственной кадастровой оценки для различных категорий земель, а также порядок актуализации сведений о кадастровый стоимостях земельных участков, хранящихся в базах данных автоматизированной системы государственного земельного кадастра и предоставляемых в налоговые органы для целей налогообложения.

Еще раз подчеркнем, что перечисленные недостатки кадастровой оценки отражают позицию министерства, ответственного за проведение земельной реформы в стране.

Удивительно, но факт! Все данные суммируются с учётом фактической стоимости участка.

Авторы готовы солидаризироваться с уважаемым министром в столь резких оценках подведомственных ему организаций. Мы готовы оказать всемерную помощь для скорейшего исправления отмеченных недостатков, о чем многократно и развернуто написано в наших известных публикациях.

Удивительно, но факт! С какой целью проводятся такие расчёты?

Однако, встает практический вопрос о том, что же сейчас делать практикующим оценщикам, выполняющим оценочные работы по данной тематике по заданию Росимущества и его территориальных подразделений? Анализ сложившейся ситуации позволил выявить ее основные причины и сформулировать ряд предложений концептуального характера.

Из-за ограниченности объема данной публикации изложим лишь некоторые из них. Прежде всего, необходимо подчеркнуть, что оценка земельных участков, находящихся в государственной собственности, существенно отличается от оценки аналогичных земельных участков, но принадлежащих частных собственникам. Общеизвестно, что рыночная стоимость трактуется в нем, как наиболее вероятная цена отчуждения объекта на открытом рынке. Понятие отчуждения объекта согласно действующему законодательству означает совершение сделки определенного вида.

Но для объектов, находящихся в публичной и частной собственности, перечень возможных сделок и их правила осуществления принципиально различны. Поэтому прямое перенесение правил и методов оценки объектов, находящихся в частной собственности и свободном рыночном обороте, на объекты публичной собственности неизбежно приводит к грубым ошибкам. Из-за специфики российского гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства, вместо единых объектов недвижимости, где и земельный участок, и расположенное на нем здание находятся в частной собственности, оценщикам приходится сталкиваться совсем с другими объектами — земельно-имущественными комплексами.

Заказать звонок

Их отличительной особенностью является то, что земельный участок и здание имеют совершенно различные правовые титулы, для которых предусмотрен различный порядок совершения сделок. Причем, часто получается не только так, что здание находится в частной собственности, а земельный участок — в государственной собственности Российской Федерации или субъекта РФ. Во многих случаях оценщику ставится задача определить рыночную стоимость земельно-имущественного комплекса, в котором здание находится на праве оперативного управления, а земельный участок — постоянного бессрочного пользования.

Очевидно, что совершение сделок для таких объектов, в том числе и по их отчуждению, происходит по разным правилам.

Часто приходится сталкиваться с необходимостью выполнения ряда дополнительных условий и осуществления дополнительных затрат, многие из которых близки к тем, которые установлены гражданским законодательством для условных сделок. Это часто и происходит с теми оценщиками, которые определяют норму капитализации из данных по рыночным сделкам с офисными помещениями, а затем применяют ее не только к рыночным сделкам со свободными земельными участками, но и к аренде земельных участков.

нетерпении, Отчет рыночной стоимости арендной платы земельного участка мире

Представляется целесообразным в сложившейся ситуации провести специальные исследования, позволившие бы сегментировать складывающийся земельный рынок и выявить специфику рыночного оборота объектов по каждому из его сегментов. Соответственно, и параметры, необходимые для оценки, полученные при экстракции по каждому из сегментов рынка, более адекватно отражали бы его специфику, А их использование позволило бы избежать грубых ошибок оценщиков.

Применительно к аренде городских земельных участков наши исследования показывают, что рыночный оборот свободных от застройки и застроенных земельных участков имеет принципиальные различия. Если в обороте свободных земельных участков и отмечаются определенные ограничения, то они не изменяют самой сути рыночных отношений.

А при аренде застроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых расположены здания, находящиеся в частной собственности, арендодатель не имеет никакой свободы выбора арендатора.

Удивительно, но факт! Основные требования к представлению результатов определения арендной платы для застроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, в отчете об оценке. Местоположение объекта оценки аренды; b.

Очевидно, что при проведении законопроектных работ по внесению изменений и дополнений в Земельный кодекс РФ и иное смежное законодательство эти проблемы со временем будут решены на принципиальной основе. Но до этого решения остановить хозяйственную деятельность землепользователей-арендаторов невозможно. И оценщикам приходится искать промежуточные варианты. В качестве их концептуальных положений можно предложить следующие.

Определение рыночной стоимости земельного участка надлежащим оценщиком. Оценка проводится в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, обязательными для применения всеми субъектами оценочной деятельности; Временными методическими рекомендациями устанавливается достаточно узкий диапазон значений коэффициента капитализации, отражающий реальное состояние рынка недвижимости, включая землю, в тех городах, в которых реализуется пилотный проект; В случае, если значение коэффициента капитализации выходит за рамки рекомендованного интервала, оценщику необходимо дать соответствующее развернутое обоснование; При реализации сравнительного подхода особое внимание должно уделяться соответствию правового титула объекта оценки — земельно-имущественного комплекса и объектов-аналогов; В рамках затратного подхода могут использоваться данные, полученные при кадастровой оценке аналогичных земельных участков; 2.

Порядок расчета величины арендной платы с использованием результатов рыночной оценки земельного участка. Основные требования к представлению результатов определения арендной платы для застроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, в отчете об оценке. При описании задачи оценки должны быть отражены ее специфические особенности, включая особенности объекта оценки, цели и функции оценки, вид стоимости объекта оценки, краткая характеристика предмета оценки с учетом специфики арендных отношений для земельных участков, находящихся в публичной собственности; При описании объекта оценки особое внимание необходимо уделить анализу чистоты его правового титула, характеристик иных объектов недвижимости, прочно связанных с оцениваемым земельным участком и входящих в состав земельно-имущественного комплекса в целом, а также связанных с этим ограничений и особых условий совершения сделок по объекту оценки; При определении вида стоимости оцениваемого земельного участка необходимо описать отличия рыночной стоимости объекта, который может быть отчужден в рамках сделки купли-продажи, от стоимости объектов с ограниченным рынком в соответствии с п.

Грефа на заседании Правительства РФ 10 февраля г.

Читайте также:

  • Юридические аспекты купли продажи недвижимости
  • За что премируют юриста
  • Ипотека на дом с земельным участком втб 24
  • Грабеж по горячим следам